Tutte le controversie in materia di locazioni immobiliari esulano dalla competenza del Giudice di Pace, sia perché questi è competente soltanto per le cause relative a beni mobili, sia perché la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita alla competenza del tribunale.

Con l’ordinanza n. 20554/19, emessa all’esito di un regolamento di competenza, la Suprema Corte conferma il proprio pregresso orientamento per il quale la competenza a decidere sulle questioni di locazione, anche relativamente ai mancati pagamenti del canone per importi inferiore ad euro 5.000, è sempre del Tribunale, trattandosi di una competenza per materia e non per valore.

L’ordinanza in commento definisce un procedimento di regolamento di competenza promossa a seguito della dichiarazione di incompetenza del Tribunale di Salerno – chiamato a decidere in ordine alla richiesta di pagamento promossa dal locatore di alcuni canoni di locazione nei confronti del locatario – in favore del Giudice di Pace, in ragione dell’importo richiesto, inferiore ad euro 5.000. Il S.C., esprimendosi secondo la massima in epigrafe, conferma la competenza del Tribunale che, per tutte le questioni relative alla locazione, deve intendersi funzionale e per materia, non rilevando, in particolare, il fatto che l’importo in questione sia inferiore ad euro cinquemila.

Tribunale o Giudice di Pace per controversie in materia di locazione?

In giurisprudenza si è posta la questione relativa alla competenza – del Tribunale o del Giudice di Pace – per le controversie relative ai canoni di locazione per importi inferiori ad euro cinquemila. Ad un orientamento, peraltro minoritario, che assegna al Giudice di Pace la competenza in caso di canoni di locazione per importi inferiori ad euro 5.000 – secondo la competenza, quindi, per valore, del Giudice di Pace – si contrappone un orientamento, ormai ampiamente maggioritario, che assegna tale competenza al Tribunale per materia. In tal senso, si è affermato che le controversie in materia di locazione immobiliare esulano dalla competenza del giudice di Pace, perché, a seguito della soppressione dell’ufficio del pretore, con la conseguente abrogazione dell’art. 8 c.p.c. ad opera del d.lgs. n. 51/1998, la competenza in materia di locazioni di immobili urbani è stata espressamente attribuita al tribunale.

In particolare, alla luce di quanto espresso in precedenza, per la giurisprudenza le cause relative ai rapporti di locazione di immobili urbano sono di competenza del Tribunale in composizione monocratica e sono disciplinate dal rito del lavoro. Né assume rilievo in senso contrario, e dunque al fine di radicare la competenza in capo al giudice di pace, la circostanza che il procedimento ha ad oggetto non l’accertamento della natura locatizia del rapporto intercorso tra le parti, ma esclusivamente una obbligazione pecuniaria, derivante da un rapporto contrattuale costituito da una locazione.

Quando è competente il Giudice di Pace in caso di controversie relative a beni immobili?

La regola generale prevede che sia competente il Giudice di Pace (nei limiti della sua competenza per valore) in ordine alle controversie aventi ad oggetto pretese relative a beni mobili, ancorché abbiano la loro fonte in un rapporto riguardante un bene immobile, salvo che la questione proprietaria non sia stata oggetto di una esplicita richiesta di accertamento incidentale di una delle parti. In particolare, tra le controversie attribuite alla competenza per materia del Giudice di Pace dall’art. 7, comma 3, c.p.c., inerenti alle modalità d’uso dei servizi e dei beni condominiali, rientrano non solo quelle che insorgano tra il condominio ed i singoli condomini ovvero tra i condomini, ma anche quelle, con identico oggetto, che coinvolgano soggetti diversi dai partecipanti alla collettività condominiale i quali siano, pur tuttavia, legittimati, per altro titolo (a titolo di esempio, la locazione di unità immobiliari comprese nello stabile in condominio ovvero, come nella specie, l’esercizio di diritti di servitù su aree di pertinenza condominiale), all’uso delle parti comuni e dei servizi ad esso relativi.